Os imóveis vazios do centro e a função social da propriedade

Repercutindo mais um excelente texto da professora Raquel Rolnik sobre a questão dos prédios abandonados no centro de São Paulo e outro violento episódio de reintegração de posse de um edifício no cruzamento da Av. Ipiranga com a São João.

O texto foi publicado originalmente na Folha de S. Paulo da última segunda-feira (22) e também no Blog da professora Raquel Rolnik, que é um dos sites mais que recomendáveis da blogosfera.

PRÉDIO VAZIO HÁ MAIS DE DEZ ANOS, PODE?
por Raquel Rolnik | publicado na Folha de S. Paulo em 22.Set.2014

Raquel Rolnik, arquiteta e urbanista e professora da FAUUSP.

Na semana passada, depois do violento episódio da reintegração de posse de um edifício na av. São João, no centro de São Paulo, me chamaram a atenção os comentários em apoio à ação da Polícia Militar, justificados na defesa pura e simples do direito à propriedade privada. Segundo essa visão, se “invadiram” a propriedade de outrem, a polícia tem que tirar. E pronto.

Se há gente que pensa assim, talvez seja porque alguns elementos importantes dessa discussão não são conhecidos. O prédio da av. São João, inaugurado em 1991 para ser um hotel, nunca chegou a funcionar. Por acaso terrenos e imóveis podem ficar vazios ou subutilizados em pleno centro da cidade durante anos, às vezes décadas? Não, não podem.

Não tirei isso da minha cabeça. A Constituição do país, em primeiro lugar, o Estatuto da Cidade, o Plano Diretor, entre outras leis, regulam a questão. Todos lembram que a Constituição garante o direito de propriedade, mas esquecem que ela também garante que “a propriedade atenderá a sua função social”.

Mas quem define a função social das propriedades urbanas? Ainda de acordo com a Constituição, é o Plano Diretor de cada cidade que define para cada região, de acordo com a política urbana naquele período, a função social de cada um dos imóveis.

Desde 2002, o Plano Diretor de São Paulo já determinava que as áreas centrais são prioritárias para repovoamento. Ou seja, nessa área específica, imóveis vazios devem ser reocupados por moradias. O plano vai mais longe: reconhecendo a enorme demanda de habitação para setores de menor renda, também introduziu a figura das Zonas Especiais de Interesse Social –inúmeros edifícios vazios ou subutilizados no centro de São Paulo estão incluídos nessas zonas, reafirmando claramente essa destinação.

Se a propriedade não estiver cumprindo com sua função social, o proprietário pode ser penalizado. Tais penas já estão previstas desde 1988 na Constituição, regulamentadas pelo Estatuto da Cidade.

A primeira delas é a obrigatoriedade de construir e dar um uso ao imóvel, atendendo à função social que lhe cabe. Se isso não for feito, a prefeitura pode aplicar um aumento progressivo do IPTU, durante cinco anos, até o limite de 15% do valor do imóvel. Se ainda assim o proprietário não fizer nada, a prefeitura pode desapropriá-lo, pagando com títulos da dívida pública em vez de dinheiro.

Por que, então, tantos edifícios vazios e subutilizados como o da São João ainda não estão sofrendo as penalidades previstas? Em 2011, a prefeitura chegou a notificar mais de mil imóveis vazios ou subutilizados. O que aconteceu desde então? Por que em 2014, 26 anos depois de escrevermos a Constituição, as sanções que pesam sobre a subutilização continuam bloqueadas?

Chega a ser acintoso que alguém mantenha imóveis ociosos em áreas centrais, enquanto tanta gente não tem onde morar ou mora em péssimas condições. E é absolutamente vergonhoso que o Judiciário siga fechando os olhos para essa situação e ignorando todos os textos legais que regulam a função social da propriedade, quando o dono de um prédio ocupado entra com o pedido de reintegração de posse.

A crise habitacional é gravíssima e não faltam leis que possibilitem o seu enfrentamento. Falta aplicá-las.

Raquel Rolnik é arquiteta e urbanista e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.

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5 Comentários

Arquivado em Blogs, Jornais

5 Respostas para “Os imóveis vazios do centro e a função social da propriedade

  1. gaf

    Compartilho outro texto bem interessante que encontrei sobre o ocorrido na semana passada: http://cidadeartefato.blogspot.com.br/2014/09/o-direito-de-morar.html

  2. Edu

    Acho simples. Basta pagar aos proprietários e ficar com o prédio. A pergunta é se a sociedade esta disposta a comprar imóveis e doá-las a parte dos moradores, que não irão pagar por tais imóveis. Aqui há uma questão importante. A idéia de justiça social a la Robin Hood fica fácil quando se trata da imagem do pobre contra o rico, mas quando toda a sociedade é obrigada a pagar para doar sem receber, muda de figura, assim como os privilégios dos funcionários públicos em relação ao restante da população. Não existe almoço gratuito. Ônibus de graça? Outra invenção idiota. A sociedade PAGA e o dinheiro será aplicado no transporte ao invés de outra coisa. Qual o problema? O custo e com certeza o serviço irá piorar, pois não haverá necessidade de melhorar já que é ” graça” . Não haverá pressão interna nem fiscalização. Sou a favor de moradia social desde que quem compra ( no Brasil se chama recebe ), tenha a propriedade passada em cartório e a obrigação de pagar ainda que um valor razoável e que possa vender. SE recebeu uma vez ( compra com preço menor), não se habilita a outro programa , para evitar aquele negócio que MUITOS fazem, que é de passar para a frente o imóvel e voltar para condições precárias. Outra coisa inaceitável é que o governo reforme constantemente estes imóveis como o fazem no Singapura. Uma vez vendido, passa a ser responsabilidade dos condôminos. Se não for assim o Centro estará cada vez mais deteriorado e cada vez menos será relevante para a economia da cidade, jogando fora a infraestrutura e a possibilidade de melhora real, sem demagogia. Quanto a Rachel Rolnick, ela disse que os prédios perto do metro não deveriam ter vagas em garagem e só um banheiro, para que a classe média não pudesse morar nestas áreas. Depois ví uma entrevista dela na casa dela. Um apartamento maravilhoso e que só a cadeira que ela estava valia uns 10.000. Será que para ela não vale o que ela preconiza para os outros: Ficarem na pobreza com apartamentos de 1 banheiro?

    • Edu,

      Parece-me que você está fugindo ao tema central discutido na coluna da professora Raquel Rolnik. Se lermos cuidadosamente o texto, veremos que a questão principal feita pela professora foi ” Por acaso terrenos e imóveis podem ficar vazios ou subutilizados em pleno centro da cidade durante anos, às vezes décadas?”.

      Pelo que entendi, a resposta simplista que você pretendeu dar a esse tema bastante complexo, foi que sim, podemos manter imóveis vazios e subutilizados em pleno centro da cidade, até que não se pague a seus proprietários o valor para que se possa ficar com os prédios. Certo?

      No entanto, caro Edu, parece-me que em sua resposta você simplesmente não levou em conta todo o desenvolvimento do texto realizado pela professora Rolnik. Em sua resposta, desconsidera totalmente que a Constituição brasileira, o Estatuto das Cidades e o Plano Diretor dos municípios, dentre outras legislações, regulamentam sobre a função social das propriedades e, segundo essa legislação, os imóveis desocupados ou subutilizados por mais de cinco anos, são passíveis de penalização que vão desde o aumento progressivo do IPTU do imóvel, chegando até a desapropriação do mesmo.

      Ora, caro Edu, se você tivesse levado isso conta veria que o questionamento principal do texto da professora Raquel Rolnik é quanto a razão dessa legislação não estar sendo cumprida em São Paulo, quando temos ciência da existência de MILHARES de imóveis com décadas de abandono ou subutilização no centro da cidade (isso segundo as próprias estatísticas da prefeitura).

      Para a professora Raquel Rolnik, se a legislação houvesse sido aplicada, não haveria sequer ocorrido a ocupação do prédio abandonado na Av. São João, quanto menos, uma operação violenta de reintegração de posse. Em contrapartida, segundo a sua resposta, essa legislação deve ser descumprida e os proprietários dos imóveis, mesmo tendo infringido a legislação, devem ser ressarcidos para, quem sabe, podermos discutir a função social do imóvel.

      Ora, caro Edu. Essa não me parece uma resposta sensata. Quando você desconsidera as reflexões propostas pela professora Raquel Rolnik e formula a questão na qual propõe se a sociedade estaria disposta a comprar imóveis e doá-la a parte dos moradores, você está simplesmente criando uma interpretação deturpada do que foi proposto pela autora do texto. A proposta dela é fazer com que os municípios cumpram uma legislação já existente há 26 anos, desapropriem os milhares de imóveis em situação irregular, e façam cumprir sua função social. Isso realmente não tem absolutamente nada a ver com a tal “justiça social a la Robin Hood”, meu caro.

      A crise habitacional em todo o país é gravíssima, como conclui a professora Raquel Rolnik em seu texto, e parece-me que você ainda não percebeu que o preço que a sociedade paga em manter pessoas em situação de vulnerabilidade, abandonadas no meio das ruas, sem uma moradia e condições de vida digna, é muito mais alto do que fazer com que as leis sejam cumpridas ou, até mesmo, construir e manter habitações para que essas pessoas vivam com um mínimo de dignidade. Quanto ao restante de sua resposta, tenho a postura de ignorar argumentações ad hominem e, por isso, não as comentarei.

      Att.

      RB

    • André

      Acho simples. Basta cobrar dos proprietários os custos das externalidades, como o espraiamento urbano e o aumento da demanda e dos custos na infra-estrutura urbana. A pergunta é se a sociedade esta satisfeita ao pagar tantos impostos para se gastar milhões com pavimentação, saneamento, drenagem, pagar mais caro pelo transporte, passar suas horas produtivas no trânsito, para valorizar imóveis cujos proprietário não bancam monetariamente nem metade das externalidades com um ínfimo IPTU. Aqui há uma questão importante. A idéia de justiça social fica fácil quando se trata da imagem do rico sofrendo com o estado cruel, mas quando toda a sociedade é obrigada a pagar para gerar lucro individual, sem receber, muda de figura, Não existe almoço gratuito, o lucro obtido de processos não produtivos vem dos custos assumidos pela coletividade. São meus impostos e meu tempo produtivo perdido no trânsito que infla a bola imobiliária. Gasolina subsidiada? Outra invenção idiota. A sociedade PAGA para sustentar o sistema de saúde, as pessoas obesas por ociosidade, as 8 mortes por asma por dia no Brasil, as mortes no trânsito, o espaço absurdo de pavimentação para automóveis que ocupam 78% do trânsito para levar menos de 30% dos cidadãos (a uma média de 1,3 pessoas por carro), sendo bancados pelo imposto dos outros 70% da mesma forma. Esses políticos acham que é fácil pro cidadão segurar toda essa carga só porque eles não tem competência técnica nem coragem para lidar com o planejamento urbano.

  3. Olá Rogerio! O link é de texto antigo, 04/10/2012, mas ilustra o tema abordado: http://www.brasildefato.com.br/node/10807

    Já até divulguei tempos atrás pelas redes…

    Segue um recorte do início da matéria:

    “A cidade de São Paulo tem capacidade de atender todas as famílias que atualmente não têm onde morar, de acordo com dados oficiais. Segundo o Censo de 2010 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a capital paulista tem 290 mil imóveis não habitados e, conforme informa a Secretaria Municipal de Habitação, são 130 mil famílias sem moradia.

    Somente na região central, onde há maior oferta de trabalho, escolas, hospitais e cultura, existem 40 mil domicílios vazios, segundo Osmar Borges, coordenador da Frente de Luta Por Moradia (FLM), que organiza 12 mil famílias de baixa renda que reivindicam a garantia do direito à moradia.”
    ………………….
    Há mais imóveis abandonados em São Paulo que pessoas em situação de rua. E vários outros estudos apontam a mesma situação pelo mundo afora… A falta de escrúpulos do seres humanos gananciosos está gerando desequilíbrio social e muito sofrimento, que gera reações em cadeia as mais diversas.

    Quem se adaptou ao capitalismo – um cofre no coração e uma calculadora na mente – perdeu a sensibilidade e ainda culpa aos menos favorecidos por não conseguirem se adaptar ao sistema competitivo que criaram…

    Gostei da abordagem da matéria. Saudações!

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